Что нужно знать о счетах эскроу в долевом строительстве

С 1 июля 2019 года все участники долевого строительства будут обязаны проводить сделки через счета эскроу. О работе этого инструмента, его особенностях и порядке оформления расскажем в статье.

Что такое счет эскроу и зачем он нужен

Это специальный счет для расчетов между покупателем и продавцом. К последнему он автоматически переходит при выполнении конкретных требований, указанных в договоре. В сделках с недвижимостью это переход права собственности.

Соглашение счета эскроу подписывают три стороны:

  • депонент (вносит деньги на счет);
  • бенефициар (получает деньги при выполнении условий);
  • эскроу-агент (банк, обеспечивает соблюдение соглашения).

До наступления указанного в договоре случая деньги принадлежат депоненту, после – бенефициару. Момент расчета – документальное подтверждение выполнения условий. При покупке жилья это:

  • выписка из ЕГРН;
  • отметка Росреестра в договоре купли-продажи.

Таким образом можно передавать деньги, ценные бумаги и любое движимое имущество, а посредником может выступить не только банк, но и нотариус. Но если предметом сделки является квартира в строящемся доме, третьей стороной может быть только банк. И то не каждый.

Что надо знать покупателю строящегося жилья

  1. В ходе возведения дома строительная компания пользуется кредитом банка. Доступ к деньгам дольщиков она получит после того, как достроит здание и выдаст ключи первому покупателю.
  2. Финансировать долевое строительство могут только банки из соответствующего списка ЦБ. На 1 апреля 2019 года в нем было 63 организации. Но и из них механизм расчета по счетам эскроу запустили только единицы. Для покупки готового жилья, автомобиля или другой дорогой вещи счет эскроу можно открыть в любом банке, который оказывает такую услугу.
  3. Выбор банка, через который будет проводиться сделка, – прерогатива застройщика.
  4. Максимальный размер страхового возмещения по счетам эскроу, открытым для сделок с недвижимостью, составляет 10 млн рублей. По остальным счетам эскроу лимит страховой выплаты стандартный, как по обычным вкладам – 1,4 млн рублей (подробно о страховках по депозитам читайте здесь).
  5. Страховка на сумму 10 млн рублей действует с даты подачи договора долевого участия в Росреестр до истечения трех рабочих дней со времени регистрации прав (или отказа в регистрации) в ЕГРН. Если случится так, что банк лишился лицензии позже этого срока, а деньги все еще лежат на счете, размер страховки сократится до 1,4 млн рублей.
  6. За открытие и сопровождение счета эскроу для сделок с недвижимостью банки не берут комиссию. Во всяком случае, крупнейшие игроки ипотечного рынка Сбербанк и ВТБ.
  7. Если сделка крупная, можно открыть несколько эскроу-счетов, чтобы обезопасить свои финансы. Излишне говорить, что кредитную организацию следует выбирать тщательно (о критериях надежности банка читайте здесь).
  8. Если строительная компания обанкротится и не достроит дом, дольщики получат обратно свои деньги, размещенные на счетах.

Как открыть?

Процесс происходит так.

  1. Покупатель квартиры и застройщик заключают договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ. В нем указываются сумма сделки, способ расчета (счет эскроу), эскроу-агент (конкретный банк) и срок пополнения счета.
  2. Стороны регистрируют договор в Росреестре.
  3. Покупатель подает в банк заявление об открытии эскроу-счета, предъявляет паспорт и договор участия в долевом строительстве.
  4. Банк оформляет заявление, проверяет договор.
  5. Банк, покупатель и застройщик заключают трехсторонний договор. Прописывают в соглашении срок его действия и условия, при которых продавец получит деньги – завершение строительства дома и переоформление квартиры на покупателя.
  6. Банк открывает счет эскроу.
  7. До наступления даты, указанной в ДДУ, депонент вносит деньги (собственные или ипотечные средства).
  8. Банк блокирует счет до выполнения застройщиком обязательств.
  9. Строительная компания достраивает объект, получает разрешение на ввод в эксплуатацию, оформляет переход права собственности в ЕГРН. Все документы и справки передает банку.
  10. Банк проверяет документы и, если все в порядке, перечисляет деньги продавцу.

Если в оговоренный срок застройщик не принесет требуемых документов, банк закроет счет и вернет деньги депоненту.

Срок действия договора можно продлить.

Добавить комментарий